Fragen und Antworten

Fragen zur BKI Datenbank

Wie unterscheidet sich die BKI-Datenbank von anderen Datenbanken ?

Das Alleinstellungsmerkmal der BKI-Datenbank gegenüber anderen Kosteninformationssystemen liegt in der ganzheitlichen Dokumentation von abgerechneten Gebäuden. Inhaltlich entsprechen die Dokumentationen einem Teil des Leistungsbildes der Leistungsphase 8 nach HOAI 2013: "m) Systematische Zusammenstellung der Dokumentation, zeichnerischen Darstellungen und rechnerischen Ergebnisse des Objekts". In diesem Sinne werden bei den Dokumentationen alle relevanten Normen, Rechtsvorschriften, Verordnungen, Qualifizierungen usw. berücksichtigt.

Im Vergleich zu anderen Kosteninformationen enthält die BKI-Datenbank Fotos, Grundrisse, Schnitte, Ansichten, Detailzeichnungen und ganzheitliche Objektbeschreibungen, die auf kostenwirksame Aspekte eingehen. Die BKI-Datenbank erlaubt somit über die Anwendung von statistischen Kostenkennwerten hinaus das Heranziehen einzelner, konkreter Vergleichsobjekte bei der Kostenplanung.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Welche Aussagen treffen hinsichtlich der Datenqualität zu?

Das Kernstück des BKI ist seine bundesweit anwendbare Datenbank. In ihr finden die Kostenkennwerte aller erfaßten Objekte Eingang. Diese ständig erweiterte und gepflegte Dokumentation von zur Zeit ausschließlich abgerechneten Objekten bildet die Grundlage für das Produktangebot des BKI. Das BKI verfügte durch die Fusion der bereits seit 1980 aufgebauten BKB-Baukostendatenbank der AK BW mit dem Kosteninformationsdienst der AK NW von Anfang an über eine bundesweite Baukostendatenbank mit mehreren Hundert sorgfältig dokumentierten Objekten.

Aktualität und Sorgfalt bei der Datenerhebung sind die obersten Prinzipien für die Pflege und den Ausbau dieser Datenbank. Zunächst werden die Positionen aller Gewerke mit Kurztext, Menge und Einheitspreis erfaßt und den Kostengruppen der DIN 276 sowie den Leistungsbereichen StLB zugeordnet. Flächen, Rauminhalte sowie Elementmengen werden aus Zeichnungen herausgemessen. Erst dann werden diese Rohdaten zu Planungs- und Kostenkennwerten aggregiert. Plausiblitätskontrollen sichern die Zuverlässigkeit dieses Verfahrens.

Durch die einheitliche Darstellung aller Objekte sind diese untereinander oder mit einem geplanten Projekt leicht zu vergleichen. Fotos, Pläne und eine systematische Baubeschreibung erleichtern die Auswahl von Vergleichsobjekten.

Von den uns zur Verfügung gestellten Abrechnungsunterlagen hängt ab, ob die Kosten eines Objekts auf der ersten, zweiten oder dritten Ebene DIN 276 dargestellte werden können.

Differenziertere Kostenkennwerte für Ausführungsarten zur DIN 276 werden objektübergreifend analysiert und dargestellt.

Der Schwerpunkt des Angebots liegt derzeit auf den frühen Planungsphasen: Mit der Kostendatenbank des BKI kann der Kosteninformationsbedarf abgedeckt werden, bevor Ausschreibungsergebnisse vorliegen.

Das sind die wichtigsten Anwendungsbereiche des BKI-Angebots an Kosten- und Planungskennwerten:

  • Kostenermittlungen nach DIN 276
  • Plausibilitätsüberprüfungen
  • Wirtschaftlichkeitsvergleiche
  • Sachverständigengutachten
  • Facility Management

Zuletzt aktualisiert am 11.04.2012 von Steffen Pokel.

Fragen zur Flächenberechnung (DIN 277)

Wie wird die BGF berechnet?

Die Brutto-Grundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen. Nicht dazu gehören die Grundflächen von nicht nutzbaren Dachflächen (Kriechböden) und von konstruktiv bedingten Hohlräumen (z.B. über abgehängter Decke). (DIN 277-1: 2016-01)

Weitere Erläuterungen erhalten Sie im BKI Bildkommentar DIN 276/277.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Jürgen Lambrecht.

Gehört der Keller bzw. eine Tiefgarage mit zur BGF?

Ja, im Gegensatz zur Geschossfläche nach § 20 Baunutzungsverordnung (Bau NVo) gehört auch der Keller bzw. die Tiefgarage zur BGF.

Zuletzt aktualisiert am 30.03.2012 von Jürgen Lambrecht.

Wie werden Luftgeschosse (z.B. Züblinhaus) nach DIN 277 berechnet?

Die Rauminhalte der Luftgeschosse zählen zum Regelfall der Raumumschließung (R) Brutto-Rauminhalt BRI. Die Grundflächen der untersten Ebene der Luftgeschosse und Stege, Treppen, Galerien etc. innerhalb der Luftgeschosse zählen zum Regelfall der Raumumschließung (R) der Brutto-Grundfläche BGF. Vorsicht ist vor allem bei Kostenermittlungen mit Kostenkennwerten des Brutto-Rauminhalts geboten.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Welchen Flächen ist die Garage zuzurechnen?

Die Stellplatzflächen von Garagen werden zur Nutzungsfläche gezählt, die Fahrbahn ist Verkehrsfläche.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Wird die Diele oder ein Flur zur Nutzungsfläche gezählt?

Normalerweise nicht, da eine Diele oder ein Flur zur Verkehrsfläche gezählt wird. Wenn die Diele aber als Wohnraum genutzt werden kann, z.B. als Essplatz, wird sie zur Nutzungsfläche gezählt.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Zählt eine nicht umschlossene oder nicht überdeckte Terrasse einer Sporthalle, die als Eingang und Fluchtweg dient, zur Nutzfläche?

Die Terrasse ist nicht Bestandteil des sonderfalls der Raumumschließung (S) nach DIN 277. Sie bildet daher keine BGF und damit auch keine Nutzungsfläche. Die Funktion als Eingang oder Fluchtweg ändert daran nichts.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Zählt eine Außentreppe zum Keller zur BGF?

Wenn die Treppe allseitig umschlossen ist (Regelfall der Raumumschließung (R)), z.B. mit einem Geländer, ist sie als Verkehrsfläche zu werten. Nach DIN 277 gilt: Grundflächen und Rauminhalte sind entsprechend ihrer unterschiedlichen Raumumschließung nach den folgenden Bereichen getrennt zu ermitteln:
Regelfall der Raumumschließung (R): Den Regelfall der Raumumschließung (R) stellen Räume und Grundflächen dar, die Nutzungen der Netto-Raumfläche (NRF) entsprechend Tabelle 1 aufweisen und die bei allen Begrenzungsflächen des Raums (Boden, Decke, Wand) vollständig umschlossen sind. Dazu gehören nicht nur Innenräume, die von der Witterung geschützt sind, sondern auch solche allseitig umschlossenen Räume, die über Öffnungen mit dem Außenklima verbunden sind (z. B. über Rollgitter in Garagen),
Sonderfall der Raumumschließung (S):
Den Sonderfall der Raumumschließung (S) stellen Räume und Grundflächen dar, die Nutzungen der Netto-Raumfläche (NRF) entsprechend Tabelle 1 aufweisen und mit dem Bauwerk konstruktiv (durch Baukonstruktionen) verbunden sind, jedoch nicht bei allen Begrenzungsflächen des Raums (Boden, Decke, Wand) vollständig umschlossen sind (z. B. Loggien, Balkone, Terrassen auf Flachdächern, unterbaute Innenhöfe, Eingangsbereiche, Außentreppen). Wenn die Treppe allerdings über einen Tiefgarten ins UG führt, wird sie zu den Außenanlagen gezählt. Sie bildet dann keine BGF. Die Kosten für den Tiefgarten mit Treppe sind bei den Außenanlagen zu erfassen.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Ist eine Abstellkammer mit Heizung eine Technikfläche?

Es kommt auf die überwiegende Nutzung an. Wenn über 50% der Kammer zum Abstellen genutzt werden können, wird sie als Abstellraum gezählt. Es kann also Gebäude ohne Technikfläche geben.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Ist die NUF gleich der Wohnfläche?

Nein, die DIN 277 kennt den Begriff Wohnfläche nicht. Zur Nutzungsfläche gehören grundsätzlich keine Verkehrsflächen, während bei der Wohnfläche zumindest die Verkehrsflächen innerhalb der Wohnung hinzugerechnet werden. Die Abweichungen sind dadurch meistens nicht unerheblich.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Fragen zur Kostengruppenzuordnung (DIN 276)

Wo werden Abbruchkosten zugeordnet?

Abbruchkosten ganzer Gebäude im Sinne von „Bebaubarkeit des Grundstücks herstellen“ werden der KG 212 Abbruchmaßnahmen zugeordnet. Abbruchkosten einzelner Bauteile, insbesondere bei Sanierungen werden den jeweiligen Kostengruppen der 2. oder 3.Ebene (Wände, Decken, Dächer) zugeordnet. Analog gilt dies auch für die Kostengruppen 400 und 500. Wo diese Aufteilung nicht möglich ist, werden die Abbruchkosten der KG 394 Abbruchmaßnahmen zugeordnet, weil z.B. die Abbruchkosten verschiedenster Bauteile pauschal abgerechnet wurden.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Jürgen Lambrecht.

Wo muss ich die Kosten des Aushubs für Abwasser- oder Wasserleitungen zuordnen?

Diese Kosten werden nach dem Verursacherprinzip der jeweiligen Kostengruppe zugeordnet

  • Aushub für Abwasserleitungen: KG 411
  • Aushub für Wasserleitungen: KG 412
  • Aushub für Brennstoffversorgung: KG 421
  • Aushub für Heizleitungen: KG 422
  • Aushub für Elektroleitungen: KG 444

etc., sofern der Aushub unterhalb des Gebäudes anfällt. Die Kosten des Aushubs für Abwasser- oder Wasserleitungen in den Außenanlagen gehören zu KG 540 ff, die Kosten des Aushubs für Abwasser- oder Wasserleitungen innerhalb der Erschließungsfläche in KG 220 ff oder KG 230 ff

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Wie werden Eigenleistungen bewertet?

Nach DIN 276: 2008-12, gilt:
3.3.6 Wiederverwendete Teile, Eigenleistungen - Der Wert von vorhandener Bausubstanz und wiederverwendeter Teile müssen bei den betreffenden Kostengruppen gesondert ausgewiesen werden.
3.3.7 Der Wert von Eigenleistungen ist bei den betreffenden Kostengruppen gesondert auszuweisen. Für Eigenleistungen sind die Personal- und Sachkosten einzusetzen, die für entsprechende Unternehmerleistungen entstehen würden. Nach HOAI §4 (2) gilt: Als anrechenbare Kosten nach Absatz 2 gelten ortsübliche Preise, wenn der Auftraggeber:

  • selbst Lieferungen oder Leistungen übernimmt
  • von bauausführenden Unternehmern oder von Lieferanten sonst nicht übliche Vergünstigungen erhält
  • Lieferungen oder Leistungen in Gegenrechnung ausführt oder
  • vorhandene oder vorbeschaffte Baustoffe oder Bauteile einbauen lässt.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Fragen zur Kosteneinflussfaktoren

Gibt es beim BKI Regionalfaktoren?

BKI ermittelt jährlich Regionalfaktoren aller deutschen Land- und Stadtkreise. Die Faktoren werden auf Grundlage von Daten aus den statistischen Landesämtern gebildet, die wiederum aus den Angaben der Antragsteller von Bauanträgen entstammen. Die Regionalfaktoren werden von BKI zusätzlich als farbiges Poster im DIN A1 Format angeboten. Die Faktoren geben Aufschluss darüber, inwiefern die Baukosten in einer bestimmten Region Deutschlands teurer oder günstiger liegen als im Bundesdurchschnitt. Sie können dazu verwendet werden, die BKI Baukosten an das besondere Baupreisniveau einer Region anzupassen. Die Angaben wurden durch Untersuchungen des BKI weitgehend verifiziert. Dennoch können Abweichungen zu den angegebenen Werten entstehen. In Grenznähe zu einem Land-/Stadtkreis mit anderen Baupreisfaktoren sollte dessen Baupreisniveau mit berücksichtigt werden, da die Übergänge zwischen den Land-/Stadtkreisen fließend sind. Die Besonderheiten des Einzelfalls können ebenfalls zu Abweichungen führen.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Standardzuordnung

Einige Gebäudearten werden vom BKI nach ihrem Standard in „einfach“, „mittel“ und „hoch“ unterteilt. Diese Unterteilung wurde immer dann vorgenommen, wenn der Standard als ein wesentlicher Kostenfaktor festgestellt wurde. Grundsätzlich gilt, dass immer mehrere Kosteneinflussfaktoren auf die Kosten und damit auf die Kostenkennwerte einwirken. Einige dieser vielen Faktoren seien hier aufgelistet:

  • Zeitpunkt der Ausschreibung
  • Art der Ausschreibung
  • Regionale Konjunktur
  • Gebäudegröße
  • Lage der Baustelle, Erreichbarkeit
  • ...

Wenn bei einem Gebäude große Mengen an Bauteilen hoher Qualität die übrigen Kosteneinflussfaktoren überlagern, dann wird von einem „hohen Standard“ gesprochen.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Welchen Einfluss hat die Konjunktur auf die Baukosten?

Der Einfluss der Konjunktur auf die Baukosten wird häufig überschätzt. Er ist meist geringer als der anderer Kosteneinflussfaktoren. Untersuchungen seitens BKI haben ergeben, dass die Baukosten bei mittlerer Konjunktur manchmal höher sind als bei hoher Konjunktur.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Fragen zur Handhabung der von BKI herausgegebenen Bücher

Ist die MwSt. in den Kostenkennwerten enthalten?

Bei allen Kostenkennwerten in „BKI Baukosten“ ist die gültige MwSt. enthalten (zum Zeitpunkt der Herausgabe 19%). In „BKI Baukosten Teil 3, Statistische Kostenkennwerte für Positionen“ werden die Kostenkennwerte, wie bei Positionspreisen üblich, zusätzlich ohne MwSt. dargestellt. Kostenstand und MwSt. wird auf jeder Seite als Fußzeile angegeben.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Hat das Baujahr der Objekte einen Einfluss auf die angegebenen Kosten?

Nein, alle Kosten wurden über den Baupreisindex auf einen einheitlichen zum Zeitpunkt der Herausgabe aktuellen Kostenstand umgerechnet. Der Kostenstand wird auf jeder Seite als Fußzeile angegeben. Allenfalls sind Korrekturen zwischen dem Kostenstand zum Zeitpunkt der Herausgabe und dem aktuellen Kostenstand durchzuführen.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Wo finde ich weitere Informationen zu den einzelnen Objekten einer Gebäudeart?

Alle Objekte einer Gebäudeart sind einzeln mit Kurzbeschreibung, Angabe der BGF und anderer wichtiger Kostenfaktoren aufgeführt. Die Objektdokumentationen können als PDF-Datei unter ihrer Objektnummer online im BKI-Shop unter webshop.bki.de abgerufen werden.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Was mache ich, wenn ich keine passende Gebäudeart finde?

In aller Regel findet man verwandte Gebäudearten, deren Kostenkennwerte der 2.Ebene (Grobelemente) wegen ähnlicher Konstruktionsart übernommen werden können.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Wo findet man Kostenkennwerte für Abbruch?

Im Fachbuch „BKI Baukosten Teil 2, Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente“ im hinteren Buchteil und im „BKI Baukosten Teil 3, Statistische Kostenkennwerte für Positionen“ im LB 084 Abbruch und Rückbauarbeiten.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Warum ist die Summe der Kostenkennwerte in der Kostengruppen (KG) 310-390 nicht gleich dem Kostenkennwert der KG 300, aber bei der KG 400 ist eine Summenbildung möglich?

In den Kostengruppen 310-390 ändern sich die Einheiten (310 Baugrube gemessen in m3, 320 Gründung gemessen in m2); eine Addition der Kostenkennwerte ist nicht möglich. In den Kostengruppen 410-490 ist die Bezugsgröße immer BGF, dadurch ist eine Addition prinzipiell möglich.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Baupreise im Ausland

BKI dokumentiert nur Objekte aus Deutschland. Anhand von Daten der Eurostat-Datenbank „New Cronos“ lassen sich jedoch überschlägige Umrechnungen in die meisten Staaten des europäischen Auslandes vornehmen. Die Werte sind Bestandteil des Posters „BKI Regionalfaktoren“.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Baunutzungskosten, Lebenszykluskosten

BKI bietet hierzu die Fachbuchreihe "BKI Objektdaten - Nutzungskosten NK" an.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Lohn und Materialkosten

BKI dokumentiert Baukosten nicht getrennt nach Lohn- und Materialanteil.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Gibt es Angaben zu Kostenflächenarten?

Nein, das BKI hält die Grobelementmethode für geeigneter. Solange Grobelementmengen nicht vorliegen, besteht die Möglichkeit der Ableitung der Grobelementmengen aus den Verhältniszahlen von Vergleichsobjekten (siehe Planungskennwerte und Baukostensimulation).

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Weitere Fragen zu Produkten von BKI

Sind die Inhalte von „BKI Baukosten Teil 1, Statistische Kostenkennwerte für Gebäude“ und „BKI Baukosten Teil 2, Statistische Kostenkennwerte für Bauelemente“ auch im Kostenplaner enthalten?

Ja, im Kostenplaner Basisversion sind alle Objekte mit den Kosten bis zur 2.Ebene nach DIN 276 enthalten. Im Kostenplaner Komplettversion sind ebenfalls die Kosten der 3.Ebene nach DIN 276 und die vom BKI gebildeten Ausführungsklassen und Ausführungsarten enthalten.

Zuletzt aktualisiert am 10.04.2012 von Steffen Pokel.

Worin unterscheiden sich die Fachbuchreihen „BKI Baukosten“ und „BKI Objektdaten“?

In der Fachbuchreihe BKI Objektdaten erscheinen abgerechnete Einzelobjekte eines bestimmten Teilbereichs des Bauens (A=Altbau, N=Neubau, E=energieeffizientes Bauen, IR=Innenräume, F=Freianlagen). In der Fachbuchreihe BKI Baukosten erscheinen hingegen statistische Kostenkennwerte von Gebäudearten, die aus den Einzelobjekten gebildet werden. Die Kostenplanung mit Einzelobjekten oder mit statistischen Kostenkennwerten haben spezifische Vor- und Nachteile:

Planung mit Objektdaten (BKI Objektdaten):

  • Vorteil: Wenn es gelingt ein vergleichbares Einzelobjekt oder passende Bauausführungen zu finden ist die Genauigkeit besser als mit statistischen Kostenkennwerten. Die Unsicherheit, die der Streubereich (von-bis-Werte) mit sich bringt, entfällt.
  • Nachteil: Passende Vergleichsobjekte oder Bauausführungen zu finden kann mühsam oder erfolglos sein.

Planung mit statistischen Kostenkennwerten (BKI Baukosten):

  • Vorteil: Über die BKI Gebäudearten ist man recht schnell am Ziel, aufwändiges Suchen entfällt.
  • Nachteil: Genauere Prüfung, ob die Mittelwerte übernommen werden können oder noch nach oben oder unten angepasst werden müssen, ist unerlässlich.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

In welchen Produkten dokumentiert BKI Positionspreise?

Positionspreise mit statistischer Auswertung und Einzelbeispielen werden in „BKI Baukosten Positionen Neubau, Statistische Kostenkennwerte Teil 3“ und  „BKI Baukosten Positionen Altbau, Statistische Kostenkennwerte“ herausgegeben. Ausgewählte Positionspreise zu bestimmten Details enthalten die Fachbücher „Konstruktionsdetails mit Baupreisen K2 bis K4“. Außerdem gibt es Positionspreise in EDV-Form im Kostenplaner mit BKI Positionen mit AVA-Schnittstelle. Die Ausschreibungstexte für Neubau und mit aktuellen Baupreisen für Ihr AVA-Programm erhalten Sie mit BKI Positionen Neubau/Altbau.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.

Worin unterscheiden sich die Bände A1 bis A9 (N1 bis N14)?

Die Bücher unterscheiden sich lediglich durch die Auswahl der dokumentierten Einzelobjekte. Der Aufbau der Bände ist gleich. In der BKI Fachbuchreihe Objektdaten erscheinen in unregelmäßigen Abständen Folgebände mit neu dokumentierten Einzelobjekten. Speziell bei den Altbaubänden A1 bis A9 ist es nützlich, alle Bände zu besitzen, da es im Bereich Altbau notwendig ist, mit passenden Vergleichsobjekten zu planen. Je mehr Vergleichsobjekte vorhanden sind, desto höher ist die „Trefferquote“. Bände der Fachbuchreihe Objektdaten sollten deshalb langfristig aufbewahrt werden.

Zuletzt aktualisiert am 25.10.2016 von Steffen Pokel.